Colocation : bail unique ou contrats multiples ?

La colocation peut prendre deux formes : celle d’un bail unique signé par tous les colocataires, ou celle de plusieurs contrats de location individuels signés entre chaque colocataire et le propriétaire. 

Le bail unique :

Dans le cadre d’un bail unique pour une colocation, tous les colocataires signent le même bail et le droit au bail appartient donc conjointement à tous les colocataires.

Le contrat ne stipule pas quelle chambre est attribuée à qui : l’organisation interne est donc libre. Il faut faire attention à la surface de l’ensemble du logement qui doit être d’au moins 16 m² pour 2 personnes, puis 9 m² par personne supplémentaire. 

Le bailleur est en droit de demander le paiement du loyer dans sa totalité et en une seule fois. Dans ce cas, pour faciliter le paiement, plusieurs solutions peuvent être mises en places :

• un roulement entre les colocataires : ils effectuent chacun leur tour, chaque mois, le règlement de la totalité du loyer et ils récupèrent la quote-part des autres colocataires.
• désigner un colocataire principal qui se charge tous les mois de récupérer les quote-parts et de verser le loyer total au propriétaire.
• ouvrir un compte bancaire spécial pour la colocation que chacun alimente tous les mois avec sa quote-part du loyer. Il est ensuite possible de mettre en place un virement ou un prélèvement automatique pour le propriétaire.

Avec le bail commun, il y a généralement une clause de solidarité : autrement dit, si un colocataire ne paie pas son loyer, les autres colocataires doivent s’en acquitter à sa place, sous peine de voir le bail résilié.

Pour le paiement des charges, le propriétaire a le choix entre faire payer une avance sur charges avec régularisation annuelle, comme dans une location classique, ou établir un forfait. Dans le cas de charges forfaitaires, aucune régularisation n’est possible.

Si dans le cas d’une colocation avec un bail unique, les colocataires présents souhaitent faire entrer un nouveau colocataire alors ils doivent obligatoirement obtenir l’accord du propriétaire-bailleur. La même logique s’applique si c’est le propriétaire qui souhaite faire entrer un nouveau colocataire.

Chaque colocataire est libre de résilier son contrat sans impacter celui des autres colocataires. Ainsi, le loyer de ces personnes reste inchangé lors du départ de celui-ci. En effet, le locataire sortant se doit de rester solidaire avec les autres colocataires en place (6 mois après son départ). Il ne peut donc pas demander la restitution de son dépôt de garantie (tout ou partie) lors de son départ. Celui-ci ne lui sera restitué qu’à la libération complète des lieux.

Le principal danger de la signature d’un bail unique, pour la colocation, est l’engagement de tous les locataires à être solidaires entre eux en cas de problème. Et c'est d'autant plus compliqué à mettre en place, voire impossible, si les colocataires ne se connaissent pas.

Le bail individuel :

Les baux signés avec les colocataires sont indépendants les uns des autres. Il n’y a donc pas de responsabilité solidaire ni d’obligations communes et indivisibles entre colocataires.

Tous les détails de la future vie en colocation doivent être soigneusement anticipés et précisés dans le bail : quelles pièces sont attribuées à qui ? Comment s’organise l’utilisation des pièces communes et des appareils électroménagers en place. Chaque colocataire est responsable de sa part du loyer, de ses charges, des pièces et du mobilier qui lui sont attribuées. 

Dans le cas de la signature de baux multiples, chaque colocataire doit disposer d’une surface privative minimale de 9 m² avec un volume minimal de 20 m3 (14 m² et 33 m3 avant le vote de la loi ELAN en octobre 2018), pièces communes non prises en compte.

Avantage intéressant, avec des baux multiples, le bailleur n'a pas besoin de solliciter l’accord des colocataires pour autoriser la signature d’un nouveau bail en cas de remplacement. Les choix du bailleur ne peuvent pas être remis en question par les colocataires. Il est toutefois préférable que les colocataires en place donnent leur feu vert à l'arrivée d'un nouveau colocataire pour préserver un vivre ensemble de qualité.

Enfin, avec un bail individuel, le colocataire partant peut demander la restitution de son dépôt de garantie. 

Chez Colocazur, nous avons fait le choix de faire signer un bail individuel à chaque colocataire, c'est beaucoup plus adapté et simple à gérer.