Colocation : assurances et garanties

Tout propriétaire, au moment de louer son bien en colocation, doit contracter plusieurs assurances. On fait le point à la fois sur les assurances du bien et sur les garanties et assurances relatives à la perception des loyers.

L'assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) :

Rendue obligatoire par la loi Alur du 27 mars 2014, la PNO concerne tous les copropriétaires d'immeuble soumis à la copropriété. Cette assurance est indépendante de l'assurance MRH que doivent souscrire les colocataires.

La PNO est une assurance en Responsabilité Civile qui couvre le propriétaire/bailleur dans les cas suivants :

• Si la responsabilité de propriétaire/bailleur est mise en cause par les colocataires, un voisin ou un tiers dans le cadre d’un trouble de jouissance, un défaut d’entretien ou un vice de construction.
• Le bien est en vacance locative et a subi un dégât des eaux, incendie, tempête, grêle etc.
• L’assurance habitation des colocataires est défaillante (ex. le locataire n’a pas payé sa prime d’assurance et celle-ci est résiliée), ou bien les garanties sont insuffisantes.

Chez Colocazur, nous avons opté pour des baux individuels signés entre le propriétaire/bailleur et chaque colocataire. Chaque colocataire devra donc souscrire une assurance MRH et pourra choisir les propres garanties de son contrat indépendamment des autres. Pour éviter que les colocataires souscrivent auprès de compagnies d'assurances différentes et pour s'assurer que les garanties souscrites sont suffisantes, nous recommandons à nos clients de souscrire eux-même la MRH et de la refacturer à chaque colocataire dans le forfait de charges mensuel. C'est plus simple pour les colocataires et plus rassurant pour le propriétaire.

Une fois PNO et MRH souscrites, il est important pour le propriétaire/bailleur de se couvrir contre le risque de loyers impayés. Après avoir demandé à chaque colocataire le versement d'un dépôt de garantie (2 mois de loyer maximum dans le cadre d'une location meublée) pour couvrir ses éventuels manquements à ses obligations locatives (régularisation des loyers et des charges ou réalisation des réparations locatives), le propriétaire a plusieurs options :

La caution (ou garant) :

Si les colocataires sont étudiants, le propriétaire/bailleur a tout intérêt à exiger une caution, c'est-à-dire un tiers au contrat de colocation qui s’engage à payer le loyer et les charges à la place du colocataire défaillant. Puisque chez Colocazur nous avons opté pour la signature d'un bail séparé avec chaque colocataire, il n'existe aucune solidarité entre les colocataires. Chacun paie un loyer correspondant à la part de logement qu'il occupe selon son bail nominatif et chaque garant ne s'engage que pour le loyer du colocataire dont il est caution. 

La durée de l’engagement de la caution doit être clairement déterminée dans le bail. Il est généralement prévu que la caution s’engage pour la durée du bail initial et de son renouvellement. En plus d'être simple à mettre en oeuvre, la caution ne génère aucun frais pour le bailleur.

La garantie Visale :

La garantie Visale est une caution accordée par Action logement (ex-1 % Logement) au colocataire. En cas d'impayés de loyer ou de charges, Action logement verse les sommes dues au bailleur et se fait ensuite rembourser par le colocataire. Les dégradations faites par le colocataire et non couvertes par le dépôt de garantie sont prises en charge par Visale, mais uniquement à hauteur de deux mois de loyer et charges. Ce dispositif dispense le colocataire d'apporter toute autre caution à son bailleur. Visale est un service totalement gratuit et l'adhésion à ce dispositif doit être faite avant la signature du bail.

Pour en bénéficier, les conditions suivantes doivent notamment être respectées :

• Le colocataire doit avoir entre 18 et 30 ans quelle que soit sa situation professionnelle, ou avoir plus de 30 ans, être salarié du secteur privé (y compris secteur agricole) et entrer dans le logement dans les 6 mois de sa prise de fonction. Et ce, quel que soit le contrat de travail (CDD, intérim, contrats aidés, CDI en période d'essai, promesse d'embauche, ...), à l'exception des CDI confirmés (c'est-à-dire ayant terminé la période d'essai).
• Le loyer charges comprises doit être maximum de 1.300€ (1.500€ en IDF) et représenter au maximum 50 % des ressources du colocataire. Pour les étudiants et alternants, la garantie Visale est accordée sans justification de revenus si le montant du loyer est inférieur ou égal à 600 € (800€ en IDF).
• Le bail ne doit pas être couvert par d'autres garanties (caution personne physique ou assurance).
• Le logement doit constituer la résidence principale du colocataire.

L'assurance Garantie Loyers Impayés :

Pour se protéger, en alternative à la caution ou à Visale, le bailleur peut opter pour une assurance GLI qui couvre les aléas suivants :

• Les loyers impayés : l'assurance prendra en charge en cas de défaillance du colocataire et quel que soit le motif du non-paiement, les loyers, les charges et les taxes dus, les indemnités d'occupation. Certains contrats prévoient quelques mois de franchise (non indemnisés).
• Les détériorations et dégradations constatées au départ du locataire et non couvertes par le dépôt de garantie. Cela peut faire l'objet d'une option dans certains contrats.
• Le départ prématuré du colocataire, dans ce cas l'assurance indemnise le bailleur jusqu'à récupération des locaux en cas de décès ou départ prématuré du locataire.
• Les frais de contentieux pour recouvrer le montant des loyers impayés ou pour obtenir le remboursement des détériorations immobilières.

Pour que l'assurance fonctionne, le locataire doit satisfaire à des conditions précises de ressources, environ trois fois le montant du loyer. Le coût de la GLI représente environ 2,5 % à 5 % du loyer annuel (charges comprises), selon les contrats et les options choisies.

L'assurance carence et vacance locative :

Pour terminer, le bailleur a également la possibilité de se couvrir contre le risque de carence locative (absence de locataire lors de la première location du bien) et de vacance locative (absence de locataire au départ du précédent). Chez Colocazur, nous ne recommandons pas ce type d'assurances à nos clients, le coût nous paraissant exorbitant vis-à-vis du risque. Tout d'abord, il faut avoir à l'esprit que le taux de remplissage des colocations en France est de plus de 95%, le risque de carence ou de vacance locative est donc faible. D'autre part, la plupart du temps l’absence d’un locataire vient d’une inadéquation entre le loyer que demande le bailleur et le marché locatif autour de son bien. Le moyen le plus simple reste donc d’ajuster le loyer à la baisse.