Calcul de la rentabilité d'un investissement locatif ?

Avant tout investissement immobilier, il est absolument nécessaire d'en calculer la performance attendue .

Oublier cette étape, c'est diminuer les chances de réussite de votre projet d'investissement.

Différentes méthodes de calcul sont utilisées :

1. Rentabilité locative brute.

La rentabilité brute se calcule ainsi :
Rentabilité locative brute (%) = (loyer mensuel x 12 mois) x 100 / montant d'acquisition du bien.

Chez Colocazur, nous affichons des rentabilités brutes transparentes puisque nous partons du montant global investi (montant de l'acquisition + frais de notaire + travaux + mobilier + honoraires).

Prenons un exemple avec l'achat d'un T3 de 68 m² situé dans le centre de Nice, transformé en T4 pour accueillir 3 colocataires.

Prix d'acquisition FAI : 220.000€
Frais de notaire : 17.100€
Travaux : 75.000€
Mobilier, électroménager et décoration : 16.500€
Honoraires d'ingénierie : 11.500€
Soit un montant global d'investissement de 340.100€

Loyer hors charges : 550€ x 3 = 1.650€ par mois, soit 19.800€ par an.

Rentabilité locative brute = 19.800 x 100 / 340.100 = 5,82%

Les professionnels de l'immobilier (agences et promoteurs) ont généralement tendance à présenter à leurs clients la rentabilité brute. Ce n'est évidemment pas suffisant pour évaluer la pertinence de l'investissement puisque ce calcul ne comprend ni les charges relatives au bien, ni la taxation des recettes locatives.


2. Rentabilité locative nette avant impôts.

Le calcul de la rentabilité nette reprend la formule de la rentabilité brute, en retranchant aux loyers perçus l'ensemble des charges d'exploitation du bien. Parmi ces charges, il faut notamment compter la taxe foncière, les charges de copropriété incombant au propriétaire, les frais de gestion locative ainsi que les assurances obligatoires (Assurance PNO : Propriétaire Non Occupant) et facultatives (Assurance GLI : Garantie Loyers Impayés + Assurance vacance locative).

Reprenons notre exemple avec les charges annuelles suivantes :

Taxe foncière : 851€
Charges de copropriété (environ 30% à la charge du propriétaire) : 263€
Frais de gestion locative + Assurance GLI : 10% des loyers perçus soit 1.980€
Assurance PNO : 300€

Rentabilité locative nette = [19.800 - (851 + 263 + 1.980 + 300) x 100 / 340.100 = 4,82%

Ce calcul est déjà plus cohérent, il manque toutefois un paramètre important : l'impact fiscal de ces nouveaux revenus locatifs.


3. Rentabilité locative nette après impôts.

Le calcul de la rentabilité locative nette après impôts, aussi appelée rentabilité locative nette-nette, dépend de la situation de chaque contribuable.

Un investissement immobilier en colocation meublée, tel que proposé par Colocazur, est taxé sous le régime fiscal avantageux de la Location Meublée. En adoptant le régime réel et en déduisant l'ensemble des charges d'exploitation, les intérêts d'emprunts ainsi que les amortissements, les revenus locatifs échappent à l'impôt pendant une période comprise entre 10 et 20 ans.

Autant dire que Rentabilité locative nette = Rentabilité locative nette-nette, au moins pour plusieurs années.


4. Taux de rendement.

Le taux de rentabilité locative (brute, nette ou nette-nette) permet de faire une photographie à un instant T.

Les investisseurs aguerris vont au delà de cette mesure et utilisent en complément le TRI (taux de rendement interne) que l'on peut aussi appeler taux de retour sur investissement.

De façon simple, le TRI se calcule en prenant en compte les flux de trésorerie (cash-flows) entrants et sortants, le tout ramené sur une année. L'objectif est d'aboutir à un taux annuel. Sachant que t correspond au nombre d'années, le calcul est le suivant :
TRI = (flux entrants / flux sortants) ^ [(1 / t) - 1]

Il est très important de comprendre que moins vous apportez d'épargne à un projet locatif, et donc plus vous le financer en utilisant l' effet de levier du crédit , plus votre investissement sera performant.

Dans notre exemple, notre client investisseur finance l'ensemble de l'opération via un crédit bancaire sur 20 ans.
Imaginons que dans 15 ans, il décide de revendre son bien et que Prix de revente = Prix d'acquisition, soit 220.000€ (une hypothèse plus que prudente !!).
Pendant les 15 années de détention du bien, l'opération lui aura demandé un effort d'épargne global de 56.000€, soit une épargne mensuelle moyenne de 311€.
Au bout de 15 ans, une fois le bien revendu et le solde de son prêt remboursé, il lui restera un capital 126.000€.

Soit un TRI de 9,91%. Autrement dit, l'épargne mensuelle de notre client (311€) aura été rémunérée à 9,91% pendant 15 ans !


N'hésitez pas à contacter notre équipe. Nous saurons vous diriger vers les projets locatifs les plus performants et vous conseiller pour optimiser leur taux de retour sur investissement.